Tijdens de 3e bringyourowncoffee webinar gaf Roger Lips een interessante kijk op de toekomst van de makelaardij. Bij deze het gastblog van Roger Lips over zijn visie.

Als gastspreker op het 3^e webinar www.bringyourowncoffee.nl heb ik iets verteld over mijn ervaring met en ideeën over de toepassing van Social Media in het vastgoed. Toen ik daar de stelling poneerde dat het vak van makelaar gaat uitsterven, leidde dit tot veel discussie op Twitter. Begrijpelijk. Toch is het voor mij evident dat als makelaars – overigens alle tussenpersonen in alle branches – nu niet snel inspelen op de veranderende omstandigheden het makelaars vak zal uitsterven. Zoals het vroeger ging, werkt het nu niet meer. Het hebben van informatie over een aan- of verkoopwens of een aan- of verhuurwens is niet meer waar het om draait. Juist nu gaat het om toegevoegde waarde. Concrete toegevoegde waarde! Bied je die niet, dan is je toekomst onzeker.

Uitstervend ras

De redenen waarom makelaars gaan uitsterven zijn helder. Neem nou de woningmakelaars. Je ziet dat de rol van ‘matchmaker’ wordt overgenomen door websites. De woningmarkt is bijna volledig transparant geworden doordat alle informatie via internet open en voor iedereen gratis beschikbaar is. Websites brengen aanbod van woningen en woningzoekers bij elkaar. Ook vergelijken van woningen is een fluitje van een cent op het web. Waar de makelaar vroeger het centrum vormde van vraag en aanbod is dit nu gedigitaliseerd en wordt deze rol van de makelaar overbodig. Makelaars hebben alleen een rol als ze een transactie met echte meerwaarde kunnen faciliteren.

Verkopen via Social Media

Bovendien stellen Social Media mensen in staat om hun eigen woning te kopen of te verkopen. Via hun eigen netwerk hebben ze toegang tot mensen met wie ze een bepaalde vertrouwensband hebben. Je kunt deze vrienden of ‘vrienden van vrienden’  om advies vragen en hen advies geven. Sociale netwerken krijgen daarmee een leidende rol, zowel bij woningverkoop als in het commercieel vastgoed. Het is tenslotte het meest prettig om zaken te kunnen doen met iemand die je vertrouwt of die wordt aangeraden door een bekende.

Informatiemakelaar

Bij een herontwikkeling probeer je als ontwikkelaar te achterhalen wat de vraag is in dat gebied. Tot op heden was de makelaar met kennis over een bepaalde plek een belangrijke bron. Toch is dat de omgekeerde wereld. Je moet dit juist aan de mensen vragen die wonen, werken en leven in dat gebied. Zij weten als geen ander wat de toekomstmogelijkheden zijn van een gebied of gebouw. Social Media als interactief medium biedt bij uitstek de kans om de gegevens rechtstreeks uit de markt te halen. Daarmee wordt ook die rol van de makelaar als informatiemakelaar dus overgenomen door de eindgebruiker zelf.

Vijand

In het commercieel vastgoed worstelen makelaars eveneens met hun meerwaarde. Door de toenemende transparantie kunnen kopers en verkopers elkaar veel eenvoudiger vinden. Bij een beleggingstransactie toucheren makelaars een percentage van een enorm bedrag. Dat betekent dat op het moment dat je een makelaar inhuurt, hij feitelijk je vijand wordt. Je kunt een transactie namelijk niet meer scherp insteken, want zijn belang is eenvoudigweg een transactie te doen. Hoe goed die dan is en welke voorwaarden en condities er naast de prijs worden afgesproken, maakt niet uit, want hij krijgt een percentage van de verkoopsom. Die belangen zijn daar naar mijn mening niet goed in lijn. De markt pikt dat ook niet langer. Een courtage van vele tonnen euro’s bij een beleggingstransactie staat in geen verhouding tot de uren die erin gestoken zijn c.q. de meerwaarde die geleverd wordt. De meerwaarde van de makelaar is dan zoek.

Toegevoegde waarde

Daarmee is voor mij duidelijk dat de traditionele invulling van het makelaarsvak achterhaald is. Makelaars die de stap niet weten te zetten naar niche markten of specifieke trajecten waar ze wel toegevoegde waarde voor hun klant kunnen bieden, merken gauw genoeg dat ze niet meer nodig zijn. Dus voor makelaars ligt er een geweldige uitdaging met veel werk aan de winkel. Want het alternatief is uitsterven.

Roger Lips
CEO Lips Capital Group

PS: lees het boek “What Would Google Do” van Jeff Jarvis maar eens. Daarin wordt uitgebreid ingegaan op de veranderende omstandigheden

Popularity: 3%

The landscape of online local advertising has been changing dramatically since Groupon announced its powerhouse VC investment less than three months ago in April. Groupon and its gaggle of imitator couponing systems have forced traditional media to re-examine their CPM-based banner ad models, and they’re now adding the same kind of Daily Deals to their ad mix. Right down to the local print:

(iPhone pic from: @bergenctynews)

The quick adoption of couponing systems by traditional media is an immediate reaction to ad competition, and signals a strategy to retain their traditional advertising channel to the consumer:

In three months, a wall has been erected by traditional media; there’s no reason to develop partnerships with the Groupons and their ilk when they own the distribution channel to the local consumer:

The biggest barrier now facing the infant couponing systems is gaining access to local media channels in order to promote their Daily Deals. They are essentially brand new companies, and they all leverage email lists and the social media as alternative channels to reach into the community.

The second barrier is building local sales infrastructure to service community businesses. Funded Groupon and LivingSocial can invest in local sales infrastructure, but the hundred other couponing ventures don’t have the luxury of capital and usually just build out in their home city.

What’s next for couponing systems

In order to scale their business regionally or nationally, couponing companies will create new or parallel business models:

1. White label couponing systems for license use by local media companies – TV, radio, newspaper – to offer Daily Deals. The white label licensing concept can extend to national advertisers like Home Depot to broadcast their local weekly deals and granularly to the local chambers and civic associations wanting to promote their merchants.
2. National ad agency and media buying services that acquire and harvest clients at the local level for national distribution across networks of local couponing and other advertising systems. For example, half price ski lift tickets at Vail or Mother’s Day gift wine packages from Napa can be sold through couponing systems regionally, even nationally.
3. Coupon aggregation systems like TheDealMap, Yipit and DealRadar make it easier for consumers to find local deals in one list or map. Affiliate marketing models will contribute to the expansion of these types of coupon distribution systems down to the neighborhood level.

Wat is de rol van de makelaar. Steeds vaker zie ik in de makelaar de transactiebegeleider, een onafhankelijke adviseur, die los van de keuze van de woner (om maar een nieuw begrip te introduceren ipv “koper” of “huurder”), adviseert omtrent de transactie. Maw de woner presenteert wat  hij te woon (koop en huur) aanbiedt. En de woner optimaal begeleidt bij zijn keuze.

Het liefst een woner die zijn keus gemaakt heeft dus.

Maar waar wordt dan de keuze gemaakt. Wie begeleidt de woner bij zijn oriëntatie. Ik zie dat deze oriëntatie  voor 80% online plaatsvindt. De woner bezoekt websites googled en surft over het wilde wijde web tot hij een aantal huizen (zo noemt de woner ze) verzamelt die voldoen aan zijn criteria. En dan begint het. Want de woner wil meer info de diepte in.. Geholpen worden bij het maken van zijn keuzes. En daar heeft de transactiebegeleider niet altijd tijd en zin in. Het liefst is hij in gesprek met kandidaten die voldoende inkomen of vermogen  hebben en hun keuze gemaakt.

Hij wordt immers volledig beoordeelt en beloond op het doen van de transactie en das niet persé in het belang van de woner, meer van de bouwer.

De woner die zich zijn keuze laat dicteren en volledig kiest vanuit de beperkte beschikbaarheid bestaat op dit moment niet meer. We zien nu woners die woonoplossingen uitgebreid vergelijken en beoordelen in de gegeven marktsituatie. Een klant dus, die niet meer wil horen “als het niet in het rek zit hebben we het niet”. Maar een die op basis van wat hij wil keuzes en alternatieven wilt ontvangen.

Ik noem het de verschuiving van verkopen richting (helpen) kopen, waarbij kopen synoniem is voor een huurhuis. Het verkopen (aanbieden wat je hebt) “Drink Coca Cola dan wordt je gelukkig“ vs helpen kopen “wanneer voel jij je gelukkig”

Een andere vorm van dienstverlening die deels door de zoekmachines op internet wordt ingevuld. Het andere deel is waar in veel gevallen een enorm gat ligt. Het online helpen en adviseren van de woner. Luisteren naar zijn wensen en deze met gerichte alternatieven terugkoppelen. Niet alleen vanuit één nieuwbouwproject (want daar kwam de lead op binnen) maar op basis van een volledig en zo breed mogelijk aanbod.

Op deze wijze functioneert het backoffice binnen Jacobus Recourt. Bouwen aan de klantrelatie zodra op “send” wordt gedrukt.

Onderzoek: populariteit Hyves daalt ten gunste van Facebook en Twitter

De populariteit van Hyves is dalende, zo blijkt uit onderzoek uitgevoerd door Ruigrok Netpanel. Vorig jaar vond 67 procent Hyves nog haar of zijn favoriete netwerk, in 2010 is dit gedaald naar minder dan de helft: 49 procent. Facebook stijgt enorm in populariteit. Van slechts 3 procent naar nu 17 procent. Twitter groeit ook mee. De populariteit stijgt van 3 procent naar 9 procent. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de interactie op sociale netwerken fors gestegen is. Een kwart van de netwerkers besteedt meer dan 7 uur per week op minimaal een netwerk.